尽职调查是指对融资租赁项目中的目标企业，进行详细调查以及对有关资料进行核实。一个完整的尽职调查应该包括法律、财务以及企业的经营状况，并且由于在实际项目的操作过程中，涉及到的行业范围广、跨度大，同行业内的企业也存在明显的个体差异，为此为了提高在尽职调查中的工作效率，需对企业的共性问题进行把握，提炼出影响企业履约能力的主要信用特征，抓住重点、针对性地展开核实调查。
 
这样一来，对目标企业的实地考察成为了尽职调查流程中尤为重要的一个环节。通过实地走访，一方面是可以考察企业当地的生产经营环境状况，另一方面可以核实企业生产经营业绩及相关财务状况的真实性。
 
首先，在对目标企业的实地调查中，项目负责人须遵循以下的原则：
 
（1）客观性原则。对于客户提供的信息，或项目负责人的个人判断，都必须提供合法、合规、合理的书面依据，并且详细记录调查的方式和过程，对于一些确实无法取得直接书面证据的重要信息，则需通过与项目无利害关系的第三方给予证明和确认。
 
（2）谨慎性原则。不能片面听取客户的口头介绍或承诺，应留心调查现场中的细节问题，对异常情况要反复甄别，对没有确切依据的数据要保守估算。
 
（3）重要性原则。受到时间的限制，同时为了提高工作效率，项目负责人须根据调查提纲进行现场调查，对于一般性的问题可以采取个别抽查推断的方式，对于异常及重点问题需全面核实，取得充分的依据。
 
其次，在对拟承租人实地考察的内容可以涉及以下几个方面：
 
（一） 核实企业当期货币资金
 
核实企业当期货币资金，首先查验该企业银行对账单、余额调节表反映的金额数，与财务报表反映的当期货币资金期末余额出入是否较大。
 
若发现金额出入较大，则可能存在未达账项的在途资金，通过银行余额调节表来验算；若企业当期货币资金中，银行存款较大，关注以下几种可能发生的情况：
 
（1）由于短期、长期借款，票据融资的保证金质押数额较大；
 
（2）核实当期是季末、半年末或者是年末的时，银行会要求企业存入大量资金来完成银行的存款指标。
 
另外，如果企业的银行存款和银行借款都非常大（即存借双大）时，可以反映出该企业资金管理水平较低。
 
其次，关注银行对账单中账户间的资金流入流出情况，是否存在银行对帐单的流入流出量虽然大，但多数是帐户之间相互划转及其他渠道形成的资金流，真正销售现金流不多，应收回款情况不好，或者应付帐款拖欠很久，欠款严重等状况。当企业的银行对账单中反映一笔较大额支出时，可适当的抽查该笔资金的入账凭证。
 
再次，了解企业在一般日常生产经营活动中，拥有实际现金支付能力的资金存量是多少以及银行借款还款高峰期的还款总量，从而反映出企业的实际的短期偿债能力。
 
最后在实地核查中，可能会有下述的两种特殊情况：一是，在民营企业中，银行为了完成个人存款指标，将企业原账户下的资金另开一个新的个人账户（一般是企业法人的个人账户），即将私人银行存款挂入货币资金科目。二是，有些企业将银行借款、承兑汇票、商业汇票的保证金不在报表反映，从而达到粉饰报表、降低资产负债率的目的。
 
总之，通过对企业当期货币资金的核查，即可以反映企业提供财务报表的真实性，同时也反映出企业资金管理水平和现金支付能力。
 
（二）核实企业当期存货情况
 
核实企业当期存货需要实地核查与财报数据相结合。实地观察企业存货数量，了解企业库房的占地面积，是否存在产品积压及原材料过多或者废料充存货的情况。
 
若企业存货较大可能由两方面原因：一是该企业产品销售情况不好；另一种是核查当期是该企业的存货备货期，因此要结合企业所处行业特征、产品市场情况示具体情况分析。
 
随后，对照企业提供的当期财务报表，抽调企业最近一次的存货盘点记录；关注报表上应付账款、预付账款以及应付票据的期末余额，这些科目均有可能反映一定的存货数目。
 
另外，可以适当调验企业的购货合同，销售合同、入库单和出库单，比较相近时间购货合同的采购价格，以及供应商名称，从而反映出是否有关联交易；通过购货合同和销售合同的抽验，调出相应的入库单和出库单从而核实企业存货记账的真实性。
 
最后，留意存货包装上的工艺卡片，核实单批存货的购置日期，从而反映企业的存货积压状况。
 
因此，通过对企业当期存货的核查，可以反映出拟承租人存货管理水平，以及存货周转、积压状况，通过存货量可以考察企业的生产销售情况。
 
（三）核实企业当期销售情况
 
核实企业当期销售是整个实地核查最为重要的环节。首先，实地调看企业近期增值税纳税申报表，通过纳税单上的销售数据与企业提供当期利润表反映的销售收入数据比照其中的出入大小，一来可以反映企业报表的真实性；二来可以反映企业的真实销售状况。
 
其次，核查企业的当期与近期销售提货单。企业在销售运输环节一般是凭销售提货单发货，并且该单据多为软件制表打印，因此汇总的销售数据真实性较强。
 
最后，抽查企业近期销售合同，关注合同客户中有无关联企业或异常销售价格，核实企业是否存在关联交易，存在虚增利润或者转移利润的情况；同时通过销售合同约定的付款周期、时间截点，可以反映企业应收账款的回收周期。
 
通过对企业当期和近期销售收入的核查，反映出企业在该段时期的生产销售水平，以便对企业的盈利水平有一个较为客观的考量。
 
（四） 核实企业当期在建工程情况
 
核实企业当期在建工程，也是从一个侧面了解企业是否存在表外负债的情况。因此，在实地考察中，项目负责人首先应当观察目标企业厂区现场施工建设情况；
 
随后，调查企业当期财务报表中在建工程科目的科目明细，了解在建工程中的项目名称、项目合同额、已付款项、工程进度以及未付款项和施工承包单位有无垫资建设的费用——这里的“未付款项和施工承包单位有无垫资建设的费用”就是企业可能存在的表外负债。
 
另外需要关注的：一是与在建工程有关的预付账款应该挂入在“建工程科目”，而不应该挂入会计报表的“预付账款”科目；二是将已经竣工验收的投入使用的项目工程，仍然挂在在建工程的科目，不依照会计准则计提该项目设备的折旧。
 
鉴于上述两点，有些企业正是通过上述两种错误的会计科目处理来修饰企业报表，提高流动、速动比和通过少提折旧虚增利润，夸大盈利水平。
 
（五） 实地尽职调查中其他关注的地方
 
（1） 关注目标企业生产区域内员工工时安排表，从而了解企业实际的生产状态和产能；
 
（2） 关注生产设备上（左右）的工艺定额单，以及企业废料处理的情况，从而反映企业的实际生产管理水平；
 
尽职调查是能够核实目标企业资产状况的一个重要途径和有利机会，因此，作为融资租赁项目中风险管理中的第一步，通过对上述几个方面的实地核查，大致可以了解目标企业当前的货币资金中的现金支付能力和资金管理水平；存货中的存货周转和积压状况和存货管理水平；企业当前的实际销售状况以及在建工程进行进度，从而为项目下一阶段的项目操作打下客观公正的基础。